老业主委托代理 小区三房两 和别墅住一起看房有钥匙

纯商品房，不是动迁房 地址：宝山区顾村镇 菊联路262弄，分高层公寓+别墅两个组团，公寓为主力成交，总户数688户 。 基础档案 - 开发商：保利（央企），2012年竣工交房，70年住宅产权，钢混板楼，外立面真石漆带保温层 - 物业：保利物业，1.9元/㎡·月（别墅2.2元） - 容积率1.35，绿化率40.5%，居住密度低，小区内部人车分流 - 楼栋：高层公寓总高18‑24层，两梯四户；搭配叠加别墅；地下车库，地面少量临停 - 停车：地面包月约150元，地下车位包月约500，车位整体偏紧张 - 2026年二手公寓挂牌均价约3.8‑4.1万/㎡，别墅单价更高

1. 税 - 产证满2年：免征（三期2012年交房，几乎全部房源满2年，基本无） - 不满2年：全额3%+附加减半，综合约3.18%，三期几乎遇不到 2. 个人所得税（核心差异：满五 / 非满五） 1. ✅满五：个税0元（免征） 两个条件同时满足：①产证满5年； 三期大量自住业主，满五房源占比高，这是买这个小区税费优势。 2. ❌非满五（满五 / 不满5年） 二选一： - 核定征收：核定价×1%（上海现行统一1%，不再区分普通/非普通）

地铁 - 7号线&15号线 顾村公园站，直线约1.4‑1.6km - 门口公交1604、1605可接驳地铁站

公交（小区门口300米内） 镜泊湖路宝菊路站：宝山29路、1604路、1605路、527路、宝山3路，通达顾村、刘行板块 自驾 - S20外环高速匝道约1.1km；沪太公路、宝安公路，去往静安、普陀、嘉定很方便

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