新上房源，上海公馆，空中花园别墅，豪装，4房3卫

上海公馆位于松江九亭涞坊路1199弄，北九亭少有的纯别墅社区，2005年竣工，也叫御泓苑，整个小区只有173户，居住圈层纯粹，没有公寓混杂，是九亭改善客户重点看的别墅盘。 小区容积率仅0.48，绿化率45%以上，天然蟠龙港河道穿社区而过，分为东西两区。建筑是欧式风格，主力户型为230–280㎡双拼别墅，少量独栋。格局基本都是地上三层+地下一层，自带室内车库，赠送地下室、露台与私家花园，不少房源花园方正，南向入户，客厅挑高，一楼可安排长辈房，多套房设计，三代同堂很合适。产证面积看着不大，实际拓展空间充足，使用面积能接近翻倍。

此房源，满五，契税和个税

小区坐落北九亭涞坊路，自驾优势突出，出门临近嘉闵高架，去往虹桥、七宝很快。门口百米就是涞坊路公交站点，松江44路、1843路直达9号线九亭站，地铁距离约2公里，更适合开车自住家庭。 生活配套成熟，涞坊路沿街超市、餐饮、便利店齐全，日常买菜购物很方便。1.7公里可达贝尚坊商圈，宝越邻里中心也在附近，满足聚餐、休闲需求。九里亭公园不远，散步遛弯可选。 教育方面，向阳小学、九亭中学在片区内，附近还有艾思坦私立幼儿园，上学通勤顺畅。医疗上，2.5公里左右是九亭医院，基础就诊没问题。 整体是北九亭成熟居住区，烟火气足。短板也清晰：离地铁较远

小区位于涞坊路1199弄，自驾是优势，出门短距离就能上嘉闵高架，去往虹桥、七宝、古北非常顺畅，临近G15沈海高速、G50沪渝高速，跨区出行便捷。社区内部人车分流，每户自带车库，停车压力小，很适合开车家庭。 公共交通方面，小区门口百米就是涞坊路公交站点，松江44路、1843路、872路等多条线路，可直达9号线九亭地铁站，直线距离约2公里。缺点是步行到地铁较远，不适合依赖地铁通勤的客户。 路网以涞坊路、九谊路为主，北九亭内部道路通畅，早晚高峰相比沪松公路拥堵更少。但西侧靠近高速，临高速的房源会有车流噪音。整体交通定位清晰，适合自驾改善客户

业主诚心出售此房，因为房子已经买好了，置换改善